Keluar dari Apartemen di Jepang: Shikikin Harus Kembali, dan Biaya Genjou Kaifuku yang Bukan Tanggungan Anda (2026)

Keluar dari Apartemen di Jepang: Shikikin Harus Kembali, dan Biaya Genjou Kaifuku yang Bukan Tanggungan Anda (2026)

Banyak pekerja Indonesia di Jepang baru mendengar istilah genjou kaifuku (原状回復) justru setelah terlambat: kunci sudah diserahkan, lalu datang tagihan berisi biaya ganti wallpaper seluruh kamar, biaya hausu kuriiningu, dan ganti kunci — sehingga shikikin (敷金) tidak kembali sepeser pun, bahkan masih ada kekurangan yang harus dibayar.

Padahal hukum Jepang tidak mengharuskan Anda mengembalikan kamar ke kondisi seperti baru. Panduan ini menjelaskan apa yang sebenarnya menjadi tanggungan penyewa dan apa yang menjadi tanggungan pemilik, berdasarkan Undang-Undang Perdata Jepang (民法) dan pedoman resmi Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata (国土交通省).

Informasi di bawah diperiksa pada 6 Oktober 2026.

Tiga hal yang perlu Anda ingat lebih dulu

• Kerusakan akibat pemakaian normal dan penuaan bangunan bukan tanggungan Anda. Ini bukan pendapat, tapi tertulis di dalam pasal undang-undang.
• Shikikin wajib dikembalikan setelah dikurangi utang Anda. Kalau tidak ada tunggakan sewa dan tidak ada kerusakan yang menjadi tanggungan Anda, uangnya harus kembali.
• Bukti kondisi kamar saat Anda masuk adalah senjata terkuat Anda. Foto yang diambil di hari pertama jauh lebih berharga daripada bantahan di hari terakhir.

Apa itu shikikin secara hukum

Sejak perubahan Undang-Undang Perdata Jepang yang berlaku 1 April 2020, definisi shikikin ditulis tegas dalam Pasal 622-2 Undang-Undang Perdata (民法第622条の2).

Isi pokoknya:

• Shikikin adalah uang yang diserahkan penyewa kepada pemilik sebagai jaminan atas kewajiban pembayaran yang timbul dari perjanjian sewa.
• Nama sebutannya tidak penting. Mau disebut shikikin, hoshoukin (保証金), atau nama lain — kalau tujuannya menjamin pembayaran, pasal ini tetap berlaku.
• Pemilik wajib mengembalikan sisa shikikin setelah dikurangi utang penyewa, ketika perjanjian sewa berakhir dan kamar sudah dikembalikan.
• Sebaliknya, penyewa tidak boleh meminta agar shikikin dipakai untuk melunasi tunggakan sewa. Hak itu hanya milik pemilik.

Dua poin praktis dari sini. Pertama, hak Anda menuntut pengembalian baru muncul setelah kamar benar-benar diserahkan, jadi jangan berharap uang kembali sebelum serah kunci. Kedua, kalau Anda pernah menunggak sewa, biaya listrik yang ditanggung pemilik, atau denda keterlambatan, jumlah itu sah dipotong.

"Genjou kaifuku" bukan berarti mengembalikan kamar seperti baru

Di sinilah salah paham paling besar terjadi. Terjemahan harfiah "mengembalikan ke kondisi semula" membuat banyak orang pasrah membayar apa pun.

Pasal 621 Undang-Undang Perdata Jepang (民法第621条) mengatur kewajiban genjou kaifuku, dan di dalam pasal itu sendiri ada pengecualian yang ditulis dalam tanda kurung. Penyewa wajib memperbaiki kerusakan yang timbul setelah ia menerima kamar, kecuali:

• keausan akibat pemakaian dan pemanfaatan normal (通常の使用及び収益によって生じた損耗), dan
• perubahan karena bertambahnya usia bangunan (経年変化).

Pasal yang sama juga menegaskan: kalau kerusakan terjadi karena hal yang bukan kesalahan penyewa, penyewa tidak wajib memperbaikinya. Contohnya kebocoran air karena cacat konstruksi bangunan.

Pedoman Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata, "Genjou Kaifuku o Meguru Toraburu to Gaidorain" (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン, edisi revisi kedua, Agustus 2011), merumuskannya begini: genjou kaifuku adalah memulihkan penurunan nilai bangunan yang terjadi karena kesengajaan, kelalaian, pelanggaran kewajiban merawat, atau pemakaian yang melampaui pemakaian normal oleh penyewa. Jadi bukan mengembalikan kamar ke kondisi saat Anda pertama kali masuk.

Pedoman ini adalah dokumen panduan, bukan undang-undang. Namun isinya dipakai sebagai acuan di meja perundingan dan di pengadilan, dan pasalnya sendiri — Pasal 621 — memang undang-undang.

Yang menjadi tanggungan pemilik (tidak boleh dipotong dari shikikin)

Daftar berikut diambil dari tabel contoh dalam pedoman Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata:

• Noda hitam di dinding belakang TV dan kulkas (disebut denki yake / 電気ヤケ) — timbul dari pemakaian listrik biasa.
• Lubang kecil dari pin atau paku payung di dinding, selama lubangnya tidak sampai membuat papan dasar dinding harus diganti.
• Wallpaper yang berubah warna karena sinar matahari atau gejala alami lain.
• Bekas poster atau lukisan yang pernah ditempel di dinding.
• Tatami yang berubah warna, atau lantai kayu yang pudar karena sinar matahari, atau karena kebocoran akibat cacat struktur bangunan.
• Lantai atau karpet yang penyok dan berbekas karena diletakkan furnitur.
• Hausu kuriiningu (ハウスクリーニング) menyeluruh oleh jasa profesional, selama penyewa sudah melakukan pembersihan biasa.
• Penggantian kunci, selama kunci tidak hilang dan tidak rusak.

Yang menjadi tanggungan penyewa

• Bekas dan bau nikotin dari merokok di dalam kamar. Ini salah satu penyebab tagihan terbesar.
• Lubang paku atau sekrup yang dibuat untuk menggantung barang berat, sampai papan dasar dinding harus diganti.
• Noda minyak di dapur karena penyewa tidak membersihkannya dalam pemakaian sehari-hari.
• Coretan atau kerusakan yang dibuat dengan sengaja.
• Goresan di lantai yang timbul saat memindahkan barang, misalnya waktu pindahan.
• Lantai kayu yang rusak karena hujan masuk akibat jendela dibiarkan terbuka.
• Penggantian kunci karena kunci hilang atau rusak.

Perhatikan pasangan yang mirip tapi hasilnya berbeda. Lubang pin — tanggungan pemilik. Lubang sekrup untuk rak berat — tanggungan penyewa. Lantai pudar karena matahari — tanggungan pemilik. Lantai rusak karena hujan dibiarkan masuk — tanggungan penyewa. Dapur berminyak karena masak — wajar, tapi dapur berminyak karena tidak pernah dibersihkan — tanggungan penyewa.

Faktor usia: kenapa Anda tidak harus membayar wallpaper baru seharga penuh

Ini bagian yang paling sering diabaikan penyewa, padahal paling banyak memotong tagihan.

Pedoman Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata memakai cara pikir penyusutan nilai: nilai material dianggap menurun lurus seiring waktu, sampai pada akhir masa pakainya nilai sisanya hanya 1 yen.

• Wallpaper (kurosu / クロス) dan karpet: masa pakai 6 tahun.
• Peralatan dan perlengkapan terpasang: sekitar 5 sampai 15 tahun, tergantung jenisnya.

Artinya, kalau Anda tinggal 6 tahun lalu merusak wallpaper, porsi nilai yang tersisa untuk Anda tanggung sudah mendekati nol — meskipun kerusakan itu memang kesalahan Anda. Yang biasanya tetap bisa dibebankan adalah biaya tenaga kerja pemasangan, bukan harga material barunya.

Ada pengecualian yang disebut dalam pedoman. Kertas fusuma, kertas shouji, dan permukaan tatami dianggap barang habis pakai sehingga cara pikir penyusutan tidak cocok diterapkan. Untuk perbaikan sebagian pada lantai kayu, pedoman menyebut biaya perbaikan sebagian itu dapat dibebankan penuh kepada penyewa.

Soal "tokuyaku": klausul hausu kuriiningu di kontrak Anda

Banyak kontrak memuat tokuyaku (特約), yaitu klausul khusus seperti "biaya hausu kuriiningu sepenuhnya ditanggung penyewa" atau "penggantian wallpaper seluruh kamar ditanggung penyewa". Pertanyaannya: apakah klausul seperti itu sah?

Jawabannya: tidak otomatis sah. Pedoman Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata menyebut tiga syarat yang harus dipenuhi:

1. Ada alasan objektif dan wajar untuk klausul itu, dan nilainya tidak eksesif atau mencari untung berlebihan.
2. Penyewa menyadari bahwa dengan klausul itu ia menanggung kewajiban yang melampaui kewajiban genjou kaifuku biasa.
3. Penyewa menyatakan kehendaknya untuk menanggung kewajiban tersebut.

Pedoman yang sama menambahkan bahwa untuk klausul yang membebankan perbaikan keausan normal, isinya harus tertulis secara konkret di kontrak, atau dijelaskan pemilik secara lisan dan dipahami jelas oleh penyewa.

Di luar pedoman, ada juga Pasal 10 Undang-Undang Kontrak Konsumen (消費者契約法第10条): klausul dalam kontrak konsumen yang memperberat kewajiban konsumen dibandingkan ketentuan hukum yang berlaku, dan secara sepihak merugikan kepentingan konsumen dengan melanggar asas iktikad baik, adalah batal.

Pusat Kehidupan Konsumen Nasional (国民生活センター) juga mengingatkan dalam publikasinya bahwa sebagian kontrak memuat klausul yang berbeda dari pedoman, sehingga kontrak wajib dibaca sebelum ditandatangani. Dalam publikasi tanggal 17 Februari 2026 tentang masalah genjou kaifuku, lembaga itu menyatakan bahwa biaya perbaikan untuk keausan karena berjalannya waktu dan kotoran atau goresan yang muncul dari pemakaian biasa dinilai tidak perlu ditanggung penyewa.

Jadi: adanya tokuyaku di kontrak Anda bukan akhir cerita, tapi juga bukan jaminan bahwa klausul itu pasti batal. Yang menentukan adalah seberapa konkret klausul itu ditulis dan apakah jumlahnya wajar.

Kapan Anda harus memberi tahu bahwa akan pindah

Dua hal ini sering tercampur, jadi perlu dipisah.

Yang diatur undang-undang. Pasal 617 Undang-Undang Perdata Jepang mengatur sewa tanpa jangka waktu: untuk sewa bangunan, perjanjian berakhir 3 bulan setelah pemberitahuan pembatalan. Pasal ini tidak berlaku untuk kontrak sewa biasa yang punya jangka waktu, misalnya 2 tahun.

Yang diatur kontrak Anda. Praktik "lapor 1 bulan sebelumnya" berasal dari klausul kontrak, bukan dari undang-undang. Dalam Chintai Juutaku Hyoujun Keiyakusho (賃貸住宅標準契約書) — kontrak contoh yang diterbitkan Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata — Pasal 11 menyebut penyewa dapat membatalkan kontrak dengan memberi tahu pemilik sekurang-kurangnya 30 hari sebelumnya. Pasal yang sama juga memuat ketentuan bahwa pembatalan dapat dilakukan lebih cepat dengan membayar sewa 30 hari.

Kontrak contoh ini hanyalah model dan tidak memiliki daya paksa hukum. Jadi angka yang berlaku untuk Anda adalah angka di kontrak Anda sendiri — ada yang 1 bulan, ada yang 2 bulan. Periksa kontrak Anda, bukan artikel ini.

Satu hal yang perlu diketahui karena aturannya tidak simetris: kalau pemilik yang mengakhiri sewa bangunan, Pasal 27 Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan (借地借家法第27条) menentukan sewa berakhir 6 bulan setelah pemberitahuan. Dan Pasal 30 undang-undang yang sama menyatakan klausul yang bertentangan dengan ketentuan itu dan merugikan penyewa adalah batal.

Yang bisa Anda lakukan sejak hari pertama masuk kamar

Perselisihan genjou kaifuku hampir selalu dimenangkan oleh orang yang punya bukti, bukan orang yang paling benar.

• Foto seluruh kamar pada hari Anda terima kunci, sebelum barang masuk. Dinding, lantai, sudut-sudut, dapur, kamar mandi, kusen jendela. Pastikan tanggal otomatis tersimpan di berkas foto.
• Foto dekat setiap cacat yang sudah ada: goresan, noda, wallpaper yang terkelupas, keran yang bocor.
• Kalau ada lembar pemeriksaan kondisi kamar dari perusahaan properti, isi dengan jujur dan simpan satu salinan untuk diri sendiri.
• Laporkan kerusakan segera saat terjadi, jangan dikumpulkan sampai hari pindah. Kebocoran yang dibiarkan bisa berubah dari tanggungan pemilik menjadi tanggungan penyewa karena kelalaian merawat.
• Simpan kontrak dan semua lampirannya, termasuk tabel pembagian beban perbaikan kalau ada.
• Bersihkan kamar secara wajar selama Anda tinggal. Pembersihan biasa yang rutin adalah syarat agar biaya hausu kuriiningu menyeluruh menjadi tanggungan pemilik.

Saat tachiai (pemeriksaan bersama) di hari pindah

• Hadir sendiri kalau memungkinkan, atau bawa orang yang bisa berbahasa Jepang.
• Minta rincian tertulis: apa yang diperbaiki, mengapa itu menjadi tanggungan Anda, dan berapa biaya satuannya.
• Jangan menandatangani dokumen yang jumlahnya masih kosong atau yang isinya belum Anda pahami. Tanda tangan di tempat sering ditafsirkan sebagai persetujuan atas seluruh tagihan.
• Kalau tidak setuju, katakan bahwa Anda ingin memeriksanya dulu. Anda tidak wajib memutuskan di tempat.
• Foto kondisi kamar saat kosong, sesaat sebelum menyerahkan kunci.
• Tanyakan kapan dan ke rekening mana shikikin akan dikembalikan, dan catat jawabannya.

Kalau tagihan datang dan Anda merasa tidak wajar

Jangan langsung membayar hanya karena suratnya terlihat resmi, tapi juga jangan mendiamkannya.

• Minta rincian per item. Satu baris "biaya genjou kaifuku" tanpa penjelasan bukan rincian.
• Bandingkan dengan dua daftar di atas. Kalau yang ditagih adalah wallpaper berubah warna karena matahari atau noda belakang kulkas, Anda punya dasar untuk membantah.
• Cek berapa lama Anda tinggal. Untuk wallpaper, masa pakai 6 tahun sangat memengaruhi porsi yang wajar Anda tanggung.
• Hubungi 188 (Shouhisha Hotline). Nomor ini menghubungkan Anda ke pusat konsultasi konsumen terdekat setelah Anda memasukkan kode pos. Jam layanan berbeda-beda karena bergantung pada loket daerah yang menerima panggilan, dan dari sebagian telepon IP nomor ini tidak dapat dihubungi. Pusat Kehidupan Konsumen Nasional juga menyediakan nomor pendukung di hari kerja: 03-3446-0999 (hari kerja 10:00–16:00) bila loket daerah sedang sibuk.
• Layanan informasi multibahasa Houterasu (法テラス) tersedia dalam bahasa Indonesia: 0570-078377 (dari telepon IP: 050-3754-5430), Senin sampai Jumat 09:00–17:00. Ini layanan pemberian informasi tentang sistem hukum dan loket yang tepat. Untuk layanan umum berbahasa Jepang, nomornya 0570-078374.
• Untuk masalah dengan perusahaan properti, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata menerbitkan daftar loket pengawasan usaha properti di tiap prefektur.

Kalau Anda sudah pindah dan kesulitan dihubungi, pastikan pemilik dan perusahaan properti tahu alamat baru Anda. Surat tagihan yang tidak terbaca tetap dianggap terkirim.

Kesalahpahaman yang sering terjadi

"Shikikin memang untuk biaya perbaikan, jadi hangus." Tidak. Shikikin adalah jaminan, bukan pembayaran di muka untuk renovasi. Yang boleh dipotong hanya utang Anda yang nyata.

"Sudah tanda tangan kontrak, berarti semua klausul sah." Tidak selalu. Tokuyaku masih bisa dinilai batal kalau tidak memenuhi tiga syarat pedoman atau melanggar Pasal 10 Undang-Undang Kontrak Konsumen.

"Saya orang asing, jadi tidak punya hak di sini." Pasal 621 dan Pasal 622-2 Undang-Undang Perdata Jepang tidak membedakan kewarganegaraan penyewa.

"Wallpaper rusak karena saya, jadi saya bayar wallpaper baru seluruh kamar." Belum tentu. Perhitungan biasanya dibatasi pada bagian yang rusak, dan dikurangi faktor usia material.

Artikel terkait

• Pindah alamat antar kota di Jepang: urutan tenshutsu todoke dan tennyu todoke
• Kontrak HP dan SIM di Jepang: aturan baru verifikasi identitas
• Kartu asuransi kesehatan: yang harus Anda bawa ke rumah sakit
• Juuminzei: kenapa tagihan pajak datang di tahun kedua

Catatan penutup

Artikel ini disusun berdasarkan sumber resmi yang diperiksa pada 6 Oktober 2026: Pasal 617, 621, dan 622-2 Undang-Undang Perdata Jepang; Pasal 27 dan 30 Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan; Pasal 10 Undang-Undang Kontrak Konsumen; pedoman genjou kaifuku dan kontrak contoh sewa dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata; serta publikasi Pusat Kehidupan Konsumen Nasional.

Isi tulisan ini bersifat informasi umum dan bukan nasihat hukum. Hasil akhir setiap kasus bergantung pada isi kontrak Anda, kondisi kamar, dan bukti yang Anda miliki — jadi tidak ada jaminan bahwa shikikin akan kembali dalam jumlah tertentu. Angka dan ketentuan dapat berubah setelah tanggal pemeriksaan di atas. Untuk kasus Anda sendiri, konsultasikan ke loket konsultasi konsumen di kota Anda, ke Houterasu, atau ke pengacara.